2026년 전세 월세 비교 방법과 판단 기준 총정리

전세는 매달 나가는 돈이 적어 보이지만 묶인 보증금의 값이 숨어 있습니다.

월 비용으로 환산하는 법

전세와 월세는 돈이 나가는 모양이 달라 그대로 비교할 수 없습니다. 둘 다 월 얼마로 바꿔야 합니다.

환산 공식

전세 월 비용 = 전세대출 이자 + 자기자금 기회비용

월세 월 비용 = 월세 + 보증금 기회비용

기회비용 = 묶인 내 돈 × 이율 ÷ 12

전세대출은 대부분 만기까지 이자만 냅니다. 그래서 대출금 × 금리 ÷ 12가 월 이자입니다.

대출로 넣은 돈에는 기회비용을 붙이지 않습니다. 내 돈이 아니고 이미 대출이자로 값을 치르고 있기 때문입니다. 두 번 계산하면 전세가 부당하게 불리해집니다.

전세 3억, 자기자금 1억, 전세대출 금리 4%. 월세는 보증금 20,000,000원에 월 900,000원. 기회비용 이율은 예금금리 3%로 잡았습니다.

월 총비용 비교

전세가 월 33,333원 저렴합니다. 그런데 기회비용을 빼고 계산하면 차이가 233,333원으로 벌어집니다.

기회비용을 넣는 것만으로 격차가 약 7분의 1로 줄어듭니다. 전세 보증금이 월세보다 280,000,000원 더 묶이기 때문입니다.

이율은 본인 상황에 맞춰 바꾸세요. 그 돈으로 예금만 할 사람이면 예금금리를, 다른 대출을 갚을 수 있었던 사람이면 그 대출금리를 넣는 게 맞습니다. 이율이 올라갈수록 전세가 불리해집니다.

다만 이 계산에 안 들어간 것이 하나 있습니다. 전세 보증금은 계약이 끝나면 돌려받고 월세는 돌아오지 않습니다. 목돈을 지킨다는 관점에서는 전세가 유리합니다.

같은 집을 전세로도 월세로도 내놓는 경우가 있습니다. 이때 전월세전환율을 보면 어느 쪽이 비싼지 바로 판단됩니다.

전월세전환율

연 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

위 조건이면 900,000 × 12 ÷ 280,000,000 = 약 3.9%

이 숫자를 전세대출 금리와 비교하면 됩니다. 전환율이 대출금리보다 높으면 전세가 유리하고, 낮으면 월세가 유리합니다. 위 예시는 전환율 3.9%가 대출금리 4%보다 낮은데도 전세가 유리하게 나왔습니다. 자기자금 1억이 대출이자를 줄여 줬기 때문입니다.

법정 상한도 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 값으로 정합니다. 이를 넘는 월세 전환 요구는 거부할 수 있습니다.

전세를 고를 때 금액 비교보다 중요한 게 보증금을 돌려받는 일입니다. 순서대로 확인하세요.

계약 전 등기부등본을 뗍니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 열람됩니다. 근저당 설정액과 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70~80%를 넘으면 위험합니다.
계약 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다. 정부24(gov.kr)에서 온라인으로 됩니다. 전입신고로 대항력이(주택임대차보호법 제3조), 확정일자로 우선변제권이(제3조의2) 생깁니다. 하루라도 늦으면 그사이 설정된 근저당에 순위가 밀립니다.
전세보증금반환보증에 가입합니다. HUG, HF, SGI에서 취급합니다. 보증료가 들지만 집주인이 못 돌려줄 때 기관이 대신 지급합니다.
계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신 거절 의사를 통보합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 2년이 연장됩니다.

보증금을 못 받았다면 계약 종료 후 임차권등기명령을 신청하고 이사하세요(주택임대차보호법 제3조의3). 등기 없이 먼저 나가면 대항력이 사라집니다.